Hipoteca inversa (3ª de 4 partes)
Al celebrarse un contrato de hipoteca inversa, se deberá incluir un incremento del monto del pago mensual, que al menos sea igual al índice de inflación vigente y se deberá efectuar a más tardar en los meses de marzo, debiendo cubrir la diferencia de los meses del año corriente que no se hubieren pagado conforme al monto actualizado (es decir, los comprendidos en enero y febrero).
La unidad que se utiliza para medir el índice de inflación en nuestro sistema económico, es el Índice Nacional de Precios al Consumidor, de manera que el incremento al pago mensual a favor del deudor hipotecario, debería calcularse conforme a dicho parámetro; no obstante, recordemos que las UDIS fueron creadas para reflejar el incremento inflacionario en el cumplimiento de obligaciones, principalmente hipotecas, así que ese podría ser otro índice a considerar.
Un aspecto muy relevante es que, durante la vigencia de la hipoteca, los gastos para el mantenimiento del bien inmueble serán cubiertos por el acreedor hipotecario y en ningún caso deberán ser con cargo al deudor hipotecario.
Ya hemos referido que el contrato de hipoteca inversa tiene por objeto que el deudor hipotecario y propietario del bien garante (adulto mayor), o su beneficiario, reciba un pago mensual vitalicio, que se incremente anualmente conforme a la inflación, y al fallecer, si es que los herederos no pagan el adeudo, el inmueble sea rematado para pagar al acreedor (persona que estuvo pagando las mensualidades).
Sin embargo, el contrato puede terminar, sin penalización alguna y en caso de que el deudor así lo desee, siempre y cuando cubra el monto recibido hasta la fecha de terminación y los intereses que se generen por el capital, los que, desde luego, sólo corresponderán a las cantidades que efectivamente dispusieron el deudor hipotecario o su beneficiario.
Además, el artículo 2949 Nonies, dispone que el contrato de hipoteca inversa puede terminar también:
- Por fallecimiento del deudor hipotecario o, en su caso, de su beneficiario. Que conforme al tipo de contrato, sería la causa natural de terminación.
- Por razones de movilidad del deudor hipotecario o su beneficiario, esto es, cuando sea necesario cambiar de residencia o que los cuidados que requiera hagan inhabitable el bien inmueble objeto de la hipoteca, siempre que la causa de la movilidad este respaldada por un fedatario o un ministerio público o ante una autoridad judicial. Lo anterior obedece a que la hipoteca inversa persigue garantizar no sólo la subsistencia del deudor hipotecario o su beneficiario, sino además, que cuente con un lugar para habitar durante todo el tiempo que les reste de vida. Si el deudor hipotecario o su beneficiario mudaren de residencia, ya no existe beneficio para el deudor y sí la posibilidad de que un tercero genere derechos posesorios sobre el bien.
Este punto es controversial, porque puede existir la necesidad de mudar del domicilio no por voluntad del deudor o su beneficiario, sino por cuestiones de salud (clima, nivel del mar, acceso a servicios de salud especializados, etcétera), lo que le coloca en una situación de vulnerabilidad, ya que estaría obligado a pagar la deuda y los intereses, sin contar en ese momento con recursos suficientes, y por ello perder la vivienda por remate.
Sin embargo, puede darse el caso de que el deudor adquiera un nuevo inmueble y sustituya la garantía hipotecaria para continuar con el contrato. Ello implica la necesidad de que las partes establezcan un esquema de transición pertinente para tal efecto.
III. Por constituir una nueva hipoteca inversa sobre el mismo inmueble. Lo que es entendible ya que, al fallecimiento del deudor, el inmueble podría no ser suficiente para soportar ambos adeudos.
- Por no efectuar la actualización y el pago oportuno del monto mensual conforme a lo previsto en el artículo 2949 Sexies. Esta causa de terminación le asiste al deudor hipotecario ante la obligación del acreedor de actualizar el monto de la mensualidad cada año, y aunque pudiera pensarse que el deudor se vea obligado a pagar la totalidad de la deuda, lo cierto es que el legislador ha impuesto algunos candados para ese efecto.
Mtro. Saúl Ferman Guerrero
Juez segundo familiar del Distrito Judicial de Pachuca, Hidalgo